Wenn nach einer Scheidung das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung auf einen der beiden Partner übergehen soll, entscheidet der Zeitpunkt über die Höhe der Abgaben. Wer die Aufteilung nicht innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung festschreibt, riskiert, dass statt des begünstigten Stufentarifs der volle Grunderwerbsteuersatz anfällt. Bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung kann das einen fünfstelligen Unterschied ausmachen.
Ausgangspunkt: die nacheheliche Aufteilung
Nach der Scheidung sind eheliches Gebrauchsvermögen und eheliche Ersparnisse aufzuteilen (§§ 81 ff EheG). Dazu zählt regelmäßig auch die Ehewohnung oder das Einfamilienhaus. Die Aufteilung kann einvernehmlich erfolgen — typischerweise im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung bei der einvernehmlichen Scheidung — oder, wenn keine Einigung gelingt, im gerichtlichen Aufteilungsverfahren.
Praktisch läuft es meist so ab: Einer der beiden übernimmt die Liegenschaft ins Alleineigentum und leistet dafür eine Ausgleichszahlung, oft verbunden mit der Übernahme des noch offenen Kredits.
Die Jahresfrist des § 95 EheG
Hier liegt die zentrale Falle. Der Aufteilungsanspruch erlischt, wenn er nicht binnen eines Jahres nach Eintritt der Rechtskraft der Scheidung durch Vertrag oder Vergleich anerkannt oder bei Gericht geltend gemacht wird. Es handelt sich um eine materiellrechtliche Präklusivfrist — sie kann weder verlängert noch wiedereingesetzt werden, und sie läuft auch dann, wenn die Beteiligten noch verhandeln.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei Schritten: Innerhalb des Jahres muss die Vereinbarung stehen oder der Antrag eingebracht sein. Die tatsächliche Durchführung — also die Unterfertigung der Aufsandungserklärung und die Eintragung im Grundbuch — darf später erfolgen. Wer eine wirksame Scheidungsfolgenvereinbarung in der Hand hat, verliert die Begünstigung nicht dadurch, dass sich die Verbücherung verzögert.
Warum die Frist auch steuerlich durchschlägt
Die Grunderwerbsteuer knüpft an den Familienverband an. Erfolgt der Erwerb innerhalb des in § 26a Abs 1 Z 1 GGG umschriebenen Personenkreises — dazu zählt die Übertragung an den Ehegatten während aufrechter Ehe oder im Zusammenhang mit deren Auflösung —, gilt der Erwerb nach § 7 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG als unentgeltlich. Dann kommt der Stufentarif zur Anwendung, bemessen vom Grundstückswert:
- 0,5 % für die ersten 250.000 Euro
- 2 % für die nächsten 150.000 Euro
- 3,5 % für den darüber hinausgehenden Teil
Fehlt dieser Zusammenhang, wird die Steuer mit 3,5 % von der Gegenleistung bemessen — also etwa vom Kaufpreis samt übernommener Kreditverbindlichkeiten.
Und genau hier wirkt die Jahresfrist: Ist der Aufteilungsanspruch nach § 95 EheG erloschen, kann die Übertragung nur noch als gewöhnlicher Kauf oder als Schenkung abgewickelt werden. Das Bundesfinanzgericht hat in mehreren Entscheidungen den Standpunkt vertreten, dass eine nach Ablauf der Frist durchgeführte Übertragung nicht mehr im Zusammenhang mit der Eheauflösung steht — mit der Folge, dass die Begünstigung entfällt.
Fairerweise: Das Gesetz selbst nennt keine ausdrückliche Frist, und es gibt auch Entscheidungen, in denen ein größerer zeitlicher Abstand unschädlich war, weil die Übertragung erkennbar der Erfüllung einer seinerzeit geschlossenen Scheidungsfolgenvereinbarung diente. Verlassen sollte man sich darauf nicht. Wer die Frist wahrt, muss diesen Streit gar nicht führen.
Ein Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 400.000 Euro geht auf die frühere Ehefrau über.
Innerhalb der Frist, als Aufteilung: 0,5 % von 250.000 (1.250 Euro) plus 2 % von 150.000 (3.000 Euro) — Grunderwerbsteuer 4.250 Euro.
Nach Ablauf der Frist, als Kauf: 3,5 % von 400.000 — Grunderwerbsteuer 14.000 Euro.
Dazu kommt die Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 %. Auch hier gibt es eine Begünstigung. Bei Übertragungen im Familienverband ist der dreifache Einheitswert heranzuziehen, höchstens aber 30 % des Werts des einzutragenden Rechts (§ 26a GGG) — statt des Verkehrswerts. Der Unterschied kann noch einmal mehrere tausend Euro betragen.
Der zweite Fehler: die Begünstigung nicht beantragen
Selbst wenn die Voraussetzungen vorliegen, wird die ermäßigte Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr nicht von Amts wegen berücksichtigt. Sie muss eingangs der Eingabe unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage in Anspruch genommen werden, spätestens noch anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag, und die Voraussetzungen sind durch geeignete Urkunden zu bescheinigen. Wird das übersehen, zahlt man den vollen Betrag, obwohl die Begünstigung zugestanden wäre.
Was ebenfalls zu bedenken ist
Immobilienertragsteuer: Wird die Liegenschaft im Rahmen der Aufteilung übertragen, liegt nach herrschender Auffassung kein steuerpflichtiger Veräußerungsvorgang vor. Sobald die Sache aber als Kauf gestaltet wird, kann Immobilienertragsteuer anfallen. Das ist im Einzelfall zu prüfen, bevor die Urkunde unterschrieben wird.
Kreditverbindlichkeiten: Die Übernahme des Kredits im Innenverhältnis entlastet nicht automatisch gegenüber der Bank. Ohne ausdrückliche Haftungsentlassung bleibt der ausgezogene Partner Mitschuldner — ein Punkt, der in Vereinbarungen regelmäßig zu kurz kommt.
Wohnrecht und Sicherungen: Wird die Ausgleichszahlung in Raten geleistet, empfiehlt sich eine grundbücherliche Absicherung.
Ihre Checkliste
- Frist notieren: ein Jahr ab Rechtskraft der Scheidung, nicht ab Einbringung der Klage.
- Vereinbarung innerhalb der Frist abschließen — oder rechtzeitig den Aufteilungsantrag bei Gericht einbringen.
- Die Aufteilung als solche bezeichnen, statt einen schlichten Kaufvertrag zu errichten.
- Steuer und Eintragungsgebühr vorab rechnen, damit die Ausgleichszahlung realistisch kalkuliert ist.
- Die Begünstigung im Grundbuchsantrag ausdrücklich geltend machen.
- Haftungsentlassung bei der Bank verlangen, nicht nur die interne Kreditübernahme regeln.
Wir begleiten Sie dabei
Ob einvernehmliche Scheidung oder strittige Aufteilung: Wir errichten die Vereinbarung, berechnen die Abgaben vorab und wickeln die Verbücherung ab. Wenn die Scheidung bereits länger zurückliegt, prüfen wir, welche Gestaltung jetzt noch möglich ist.
TWS-LAW | RA Thomas Wagner-Szemethy, LL.M.
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Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: September 2026.