Eingangs sei festgehalten, dass die rechtlichen Fragen zum Thema Mieten für Private und Corona noch keinesfalls geklärt und je nach Standpunkt äußerst strittig zwischen Mietern und Vermietern sind.
Im COVID-19 Begleitgesetz wurde für Private eine Stundung der Mieten für den Zeitraum April bis inkl. Juni 2020 festgelegt, wenn der Mieter aufgrund wirtschaftlicher Verwerfungen nicht in der Lage ist, diese zu bezahlen. Der Mieter muss sich somit gegenüber dem Vermieter als Folge der COVID-19-Pandemie darauf berufen, dass er „in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich“ beeinträchtigt ist. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, da er nunmehr arbeitslos oder aufgrund von Quarantäne nicht in der Lage war ein Einkommen zu erzielen. Die ausstehenden Wohnungsmieten für diesen Zeitraum waren bis zum 31.03.2021 vollständig samt 4% Zinsen zu bezahlen. Diese Mietzinse konnten bzw. können gerichtlich somit erst ab dem 01.04.2021 mit einer Mietzinsklage von den Vermietern eingefordert werden. Eine Abdeckung der Mietzinsrückstände aus den Mitteln der Kaution ist ausdrücklich nicht zulässig.
Die Einbringung einer Mietzinsklage durch den Vermieter stellt noch keine Kündigung des Mietvertrages dar und müsste dieser vom Vermieter in der Mietzinsklage ausdrücklich gekündigt und/oder die Aufhebung des Mietvertrages gem. § 1118 ABGB gefordert werden. Ein solcher Vorgang wäre jedoch in der Regel mit einer Räumungsklage verbunden. Hiebei hat der Vermieter zu erklären, dass die Mietzinse aus dem Verschulden des Mieters nicht fristgerecht beglichen wurden und er daher die Aufhebung des Mietvertrages sowie die Räumung des Mietobjektes (Wohnung) begehrt. Eine solche Räumungsklage kann jedoch erst ab dem 01.07.2022 bei Gericht eingebracht werden.
Sollten nach dem 01.04.2021 noch Mietzinsrückstände bestehen, wäre hiedurch ein Kündigungsgrund gegeben, welcher ab dem 01.07.2022 vom Vermieter geltend gemacht werden kann. Ob eine solche Räumungsklage jedoch vor Gericht halten wird, da mehr als ein Jahr zwischen dem Entstehen des Kündigungsgrundes und der Möglichkeit der Einbringung einer Räumungsklage liegt, wird sich jedoch erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 erweisen.
Vom Verbot der Verwendung als Kündigungsgrund sind jedoch Mietzinsrückstände, welche bereits vor dem 01.04.2020 oder nach dem 01.07.2020 entstanden sind nicht betroffen, ebenso wie andere Kündigungsgründe zB unleidliches Verhalten oder der nachteilige Gebrauch der Wohnung. Für diese Kündigungsgründe kann eine Aufkündigung und eine Räumung der Wohnung aufgrund der COVID-Bestimmungen nur verzögert aber nicht verhindert werden. Auch sollte beachtet werden, dass im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld ein Zinssatz von 4% sehr hoch ist und es daher von Vorteil sein kann, einen Kredit aufzunehmen, um die Mietzinsstundungen zu bezahlen.
Für gewerbliche Immobilien gelten hingegen andere Regelungen, welche ich Ihnen gerne bei einem persönlichen Termin näherbringen werde.
Wenn Sie eine Mietzinsstundung in Anspruch genommen oder Ihren Mietern gewährt haben, so stehe ich, Rechtsanwalt Thomas Wagner-Szemethy, LL.M.; Ihnen in Schwechat für Ihre Anliegen gerne zur Verfügung. Termine können Sie unter 0681/81812245 oder per E-Mail office@tws-law.at vereinbaren.